De “voorlopige verkoopsovereenkomst” is niet zo “voorlopig”! (15/01/2010)

Door financiële problemen  heb ik een deel van mijn bedrijf moeten verkopen.
Mijn probleem is echter nog groter geworden daar ik met twee verschillende mensen een compromis heb opgesteld en ondertekend! Daar ik dacht dat een dergelijke voorlopige overeenkomst geen juridische waarde zou hebben, heb ik een tweede compromis opgesteld met een andere koper die mij ook nog een betere prijs gaf voor de stal en de omliggende gronden.

Het tweede compromis heb ik overgemaakt aan mijn notaris. De eerste koper is nu echter te weten gekomen dat ik een overeenkomst heb afgesloten met een andere koper en eist schadevergoeding indien ik de koop met hem niet laat doorgaan!

Is een dergelijke "voorlopige verkoopsovereenkomst" dan toch bindend? Is er geen tussenweg bij het afsluiten van een compromis?

Het is inderdaad zo dat men het in de praktijk steeds heeft over een "voorlopige" verkoopsovereenkomst of een "compromis". Deze benamingen laten uitschijnen dat het hier niet om definitieve overeenkomsten gaat; niets is echter minder waar! Koper en verkoper kunnen een dergelijke voorlopige overeenkomst niet meer verbreken. Geen van beide partijen kan dan nog terugkrabbelen, zelfs indien er nog geen voorschot werd betaald. De "voorlopige verkoopsovereenkomst" is definitief!

Deze overeenkomst is in feite de basis van de latere notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen welke opgenomen werden in het compromis. Tussen het ondertekenen van het compromis en de notariële akte verlopen maximum 4 maanden. Overlijdt nu één van de twee partijen tijdens deze 4 maanden, dan gaan zijn rechten en plichten automatisch over op zijn erfgenamen. Het is dus enorm belangrijk dat in de voorlopige overeenkomst zoveel mogelijk informatie opgenomen wordt zodat er later geen ruimte is voor discussie.

Bovendien  is het sowieso van belang een antwoord te hebben op een aantal vragen, bvb is de persoon die koopt wel solvabel? Is de verkoper de enige eigenaar? Zijn er erfdienstbaarheden gevestigd op het verkochte goed? Gaat de pachter zijn voorkooprecht uitoefenen ? enz...

Zoals u merkt gaat het hier wel om belangrijke elementen en indien er omtrent deze punten in de voorlopige overeenkomst niets werd vermeld, dan zullen er in de notariële akte ook dikwijls leemten zijn. De verkoopsovereenkomst kan aanzien worden als de basis voor de notariële  verkoopakte. Wordt in de voorlopige verkoopsovereenkomst niets voorzien, dan kan de notaris hier zelf niet aan verhelpen en zal hij beide partijen moeten raadplegen. De notaris kan immers niets in de akte van verkoop opnemen zonder het akkoord van beide partijen.

In uw geval betekent dit dat u er inderdaad een ernstig probleem bij hebt gekregen door een tweede compromis met een andere partij te ondertekenen. In werkelijkheid bent u door beide overeenkomsten gebonden en de eerste koper zal het waarschijnlijk niet nalaten schadevergoeding te eisen (hetgeen hij blijkbaar al gedaan heeft). Het spreekt voor zich dat u uw stal met bijliggende gronden niet aan twee verschillende personen kan verkopen; u zal steeds één van de twee overeenkomsten niet kunnen naleven en derhalve contractbreuk plegen.
Wij raden u echter wel aan het bestaan van een eerste compromis zo spoedig mogelijk aan uw notaris te melden. Misschien is het mogelijk om samen met hem en de andere partijen tot een oplossing te komen.

Wat betreft uw vraag omrent een eventuele "tussenweg", kunnen wij zeggen dat die bestaat in de vorm van  de "optie" en de "opschortende voorwaarde".
De "optie" is een éénzijdige verbintenis van de eigenaarverkoper om aan niemand anders te verkopen gedurende een bepaalde termijn. Beslist de kandidaat - koper te kopen binnen deze termijn, dan moet hij dit aan de verkoper schriftelijk melden. Dit noemt men het "lichten" van de optie. Eens deze optie gelicht is, is de verkoop definitief.
Wordt de optie niet gelicht binnen de voorziene termijn, dan is er geen verkoop en is de eigenaar vrij te verkopen aan iemand anders.  
In de praktijk zal de kandidaat - koper dikwijls een som geld betalen om effectief een optie te kunnen verkrijgen. Wordt de optie niet gelicht, dan behoudt de eigenaar/verkoper deze som als een soort schadevergoeding. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag dienen als een eerste voorschot.

De "opschortende voorwaarde" daarentegen is geen éénzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper hun akkoord laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde (bvb het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning, een milieuvergunning, het toestaan van een lening enz...)

Agridagen Geel
Gratis juridisch advies op de ABS-stand (hal A, stand 34, op het energie-eiland) vrijdag 19 februari van 17 tot 21 u.

Solange Tastenoye