Gemeen huurrecht of Pacht? (29/01/2010)

Wij zijn enkele maanden geleden met pensioen gegaan en hebben bijna al onze gronden verkocht; behalve een klein perceel van ongeveer 50 are dat vlak achter onze woning ligt. Dit perceel laten we gebruiken door een particulier die er groenten op kweekt voor eigen gebruik. Daar wij nu beslist hebben om dit perceel voor onszelf te gebruiken, hebben wij deze man een opzeg gestuurd en gevraagd om het perceel na één maand vrij te maken. Deze wil nu dit perceel niet vrijmaken omdat hij meent beschermd te zijn door de Pachtwet. Klopt dit?

Artikel 1 van de Pachtwet stelt duidelijk dat de Pachtwet slechts van toepassing is op onroerende goederen die hoofdzakelijk gebruikt worden in een landbouwbedrijf. Met "landbouwbedrijf" wordt bedoeld de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.
Opdat er dus van een "landbouwbedrijf" sprake kan zijn is het noodzakelijk dat een onroerend goed dienst doet voor de uitoefening van een landbouwactiviteit; dat deze activiteit een beroepsmatig karakter heeft; dat er winst gemaakt wordt en dat de opbrengst van de activiteit bestemd moet zijn voor de verkoop. Komen partijen onderling niet overeen omtrent deze bepalingen, dan is het aan de rechter om zich over de zaak uit te spreken. De rechter zal dan nagaan in hoeverre aan de vereisten van de Pachtwet voldaan wordt. We geven hier een voorbeeld.

Feiten en omstandigheden

Leonie is eigenares van een perceel grond van 80 are die ze laat gebruiken door Albert.
Deze laatste plant elk jaar maïs op het desbetreffende perceel. Eigenares Leonie stuurt een aangetekende opzegbrief naar gebruiker Albert en ze doet dit op basis van ons gemeen huurrecht (Artikel 1736 Burgerlijk Wetboek) waarbij ze een opzegtermijn van één maand geeft. Dit artikel stelt dat "een voor een onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst geacht wordt te zijn aangegaan per maand. Deze overeenkomst kan slechts worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand".
Gebruiker Albert kan zich met deze opzeg niet akkoord verklaren omdat hij meent beschermd te zijn door de Pachtwet. Daar partijen niet tot een akkoord komen, wordt de zaak voorgelegd aan de bevoegde rechter.

De vrederechter beslist hier dat eigenares Leonie een geldige opzeg heeft verstuurd op basis van ons gemeen huurrecht en dat Albert, de gebruiker, hier niet onder toepassing van de Pachtwet valt. Albert krijgt dus ongelijk maar hij kan zich met deze uitspraak niet verzoenen en hij tekent hoger beroep aan tegen de beslissing van de vrederechter.

Uitspraak in hoger beroep: idem of niet?

Ook in hoger beroep vindt gebruiker Albert dat de rechter de opzeg van eigenares Leonie ongeldig moet verklaren omdat hij beschermd is door de Pachtwet en Leonie heeft opgezegd volgens de regels van het gemeen huurrecht!

In de eerste plaats verwijst de rechter hier naar artikel 1 van de Pachtwet (zie hierboven).
Het is aan gebruiker Albert om aan te tonen dat hij wel degelijk onder toepassing van de Pachtwet valt en hij een dergelijk landbouwbedrijf zoals door de Pachtwet wordt omschreven, uitbaat. Het is wel een feit dat Albert maïs plant op het perceel in kwestie om hem daarna te verkopen. Maar hij moet nu ook nog aantonen dat dit alles een beroepskarakter heeft. Het slechts sporadisch bewerken van land wordt uit de Pachtwet uitgesloten. Anderzijds is het niet de oppervlakte van het perceel dat hier een cruciale rol speelt. Maar wat betreft het telen van maïs meent de rechter dat er toch een grote oppervlakte nodig moet zijn opdat het een rendabele activiteit zou kunnen zijn. Uit onderzoek blijkt dat deze 80 are het enige perceel is dat Albert bewerkt: dit is dus zeker geen grote oppervlakte te noemen! Bij het uitbaten van een landbouwbedrijf is het beroepskarakter belangrijk. Het is niet voldoende om een landbouwactiviteit uit te oefenen, zo moet ook de opbrengst van de gekweekte producten hoofdzakelijk bestemd zijn voor de verkoop!
Verder stelt de rechter vast dat gebruiker Albert voor 500 € inkomsten heeft gehad van de verkoop van zijn maïs, maar anderzijds heeft hij ook nog 150 € huur moeten betalen.
Hierin zijn nog geen kosten van het gebruik van materiaal in opgenomen, hetgeen betekent dat Albert hier maar weinig heeft verdiend!

Uit al deze elementen concludeert de rechter uiteindelijk dat de activiteit die Albert uitoefent zeker niet onder toepassing van de Pachtwet valt en dat eigenares Leonie op een geldige manier heeft opgezegd op basis van het gemeen huurrecht!

Albert kan dus niet beschermd worden door de Pachtwet en hij moet het goed vrijmaken en ter beschikking stellen van Leonie!

Agridagen Geel
Gratis juridisch advies op de ABS-stand (hal A, stand 34, op het energie-eiland) vrijdag 19 februari van 17 tot 21 u.

Solange Tastenoye